Схема приобретения недвижимости в компании "Болгарстройгруп".

Потенциальный покупатель выбирает интересующий объект недвижимости при помощи представителей компании «Болгарстройгруп». Представители компании «Болгарстройгруп» предоставляют Покупателю для ознакомления полный пакет документов на объект, а также перечень свободных к продаже квартир с ценами. При необходимости для Покупателя организуется ознакомительная поездка в Болгарию для просмотра объектов, отвечающим интересам Покупателя.

 

Выбор объекта.

Потенциальный покупатель выбирает интересующий объект недвижимости при помощи представителей компании «Болгарстройгруп». Представители компании «Болгарстройгруп» предоставляют Покупателю для ознакомления полный пакет документов на объект, а также перечень свободных к продаже квартир с ценами. При необходимости для Покупателя организуется ознакомительная поездка в Болгарию для просмотра объектов, отвечающим интересам Покупателя.

 

Резервирование объекта.

Между Покупателем и Продавцом заключается Договор о резервировании, на основании которого Покупатель производит оплату резервационной таксы в размере 1000 евро на счет компании «Болгарстройгруп» посредством банковского перевода. По факту резервирования объект недвижимости снимается с продажи на определенный в Договоре о резервировании срок до 1 месяца для согласования и подписания Предварительного договора купли-продажи. После зачисления денежных средств на счет компании «Болгарстройгруп» на адрес электронной почты Покупателя высылается копия расписки, оригинал которой отправляется на почтовый адрес Покупателя. Далее при покупке объекта недвижимости резервационная такса включается в общую стоимость объекта. В случае отказа Покупателя от намерения приобрести зарезервированный за ним и снятый с продажи объект недвижимости резервационная такса не возвращается. Возврат может быть произведен только в случаях, определенных Договором о резервировании, или прочих случаях исключительного характера.

 

Оформление и подписание Предварительного договора купли-продажи.

Согласование и подписание Предварительного договора купли-продажи производятся в течение определенного Договором о резервировании временного периода. Основные моменты, отражаемые в Предварительном договоре: описание объекта купли-продажи, цена и способы оплаты, график платежей, обязанности Покупателя и Продавца, реквизиты сторон. Предварительный договор купли-продажи и подписи в договоре не требуют нотариального заверения. Договор составляется в простой письменной форме в 2-х экземплярах на болгарском и русском языках.

В случаях, когда объект недвижимости имеет Акт 16, т.е. построен и введен в эксплуатацию, предварительный договор не обязателен – между Покупателем и Продавцом заключается основной Договор купли-продажи.

 

Оплата.

Стандартная схема оплаты формируется в зависимости от степени готовности объекта к сдаче в эксплуатацию, исходя из основных принципов:

- при подписании предварительного договора выплачивается 10% от стоимости недвижимости. В эту сумму включается платеж за резервирование 1000 евро.

- на момент выдачи Акта 14 (о принятии конструкции здания) выплачивается 60% от стоимости недвижимости, т.е. на тот момент, когда будет закончено "грубое" строительство здания (выполнена "коробка" без отделки) сумма платежей должна составить 60% от стоимости недвижимости. Акт 14 показывает, что реализовано право на строительство, и право собственности на отдельные объекты в здании уже является предметом распорядительных сделок.

- на момент выдачи Акт 15 (устанавливает соответствие строения нормативному устройству, т.е. здание готово, но не введено в эксплуатацию) должно быть выплачено 100% от стоимости недвижимости.

В соответствии с Предварительным договором купли-продажи Покупатель производит оплату на расчетный счет компании «Болгарстройгруп». По факту зачисления платежа на счет компании «Болгарстройгруп» Покупателю выдается расписка.

После ввода объекта в эксплуатацию (выдача Акт 16) при условии оплаты объекта покупателем в полном объеме, оформляется Нотариальный акт, являющийся правоустанавливающим документом на недвижимость в Болгарии

Если объект недвижимости уже введен в эксплуатацию (Акт 16 в наличии), Нотариальный акт оформляется незамедлительно после выполнения Покупателем всех финансовых обязательств перед Продавцом.

Оформление и регистрация прав собственности.

Нотариальный акт оформляется нотариусом, курирующим район расположения объекта недвижимости. Перед оформлением нотариус проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Выписка из реестра содержит полную информацию о приобретаемом объекте недвижимости: право собственности продавца на объект недвижимости, отсутствие или наличие ипотеки в отношении объекта, присутствие третьих лиц, имеющих право пользования этой недвижимостью, наличие открытых судебных дел и пр. Нотариус подтверждает факт принадлежности объекта недвижимости продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт. Нотариальный акт составляется на болгарском языке.

Покупатель, иностранный гражданин (физическое лицо), для оформления недвижимости предоставляет загранпаспорт, а Покупатель - иностранное юридическое лицо - предоставляет переведенные на болгарский язык и апостилированные учредительные документы на компанию.

Перед оформлением Нотариального акта покупателем заполняется и подписывается декларация о гражданском состоянии и гражданстве.

Стоимость оформления прав собственности на недвижимость формируется как сумма основных составляющих:

- нотариальный тариф согласно закону о нотариусах и нотариальной деятельности - вычисляется из расчета установленного материального интереса - продажной цены объекта недвижимости, указанной в нотариальном акте.

- местный налог - 2% (два процента) от общей стоимости недвижимости по договору купли-продажи;

- госпошлина за регистрацию недвижимости в имущественном регистре - 0.1 % от общей стоимости недвижимости;

- сбор за оригинальный Нотариальный акт.

- гонорар адвоката, выступающего в качестве доверенного лица покупателя.

 

После подписания Нотариальный акт представляется нотариусом в районный суд для регистрации. Судья, ведущий государственный реестр прав собственности, вносит изменения в отношении права собственности на объект в государственный регистр недвижимого имущества. Далее зарегистрированный Нотариальный акт возвращается нотариусу. Процедура оформления и регистрации Нотариального акта может занять до 1 месяца.

 

Регистрация недвижимости в Булстате (Статистическом управлении Болгарии) и налоговой инспекции являются завершающим этапом оформления документов. Процесс постановки недвижимости на учет занимает около 5 месяцев. После постановки объекта недвижимости на учет новому владельцу недвижимости выдается специальная пластиковая карта Булстата, являющаяся подтверждением права собственности на объект недвижимости. В частности, карта может быть представлена в Посольство Болгарии в РФ как основание для получения визы. Стоимость услуги по постановке на учет в налоговой инспекции и в Булстате около 150 евро.

В Болгарии существует государственная (налоговая) оценка объекта недвижимости - аналог российской оценки стоимости недвижимости по БТИ. Налоговая оценка, как правило, приближена к себестоимости объекта и составляет в случае с новостройками около 40% реальной стоимости объекта по договору купли-продажи. Цена купли-продажи объекта не может быть ниже данной налоговой оценки. Однако для целей минимизации налогообложения (в частности, НДС) и понижения нотариальных расходов в Нотариальном акте может быть указана именно стоимость объекта согласно его налоговой оценке, что является общепринятой практикой.